集中卖地难倒大房企

集中卖地难倒大房企
集中卖地难倒大房企
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头部房企要么逐步降低负债和利润率,变成乖孩子;要么逐步降低规模,减少对整个市场的影响力。

  五一假期之前,广州第一批集中供地竞拍结束,两日成交906亿元,6宗地块流拍,20宗地块底价成交,但有部分地块高溢价成交,创下区域地价新高。
  广州土拍是一个信号,也可以看作是一次“试点”,竞拍结果对一线城市的调控政策走向有非常重要的参考意义。比如,地价是不是没有被控制住?“两集中”出台的初衷和实际效果对比,后续是不是会有调整措施?
  广州在四个一线城市中要低一档,拿广州来“试错”,北京、深圳、上海后续调整跟进也符合逻辑。
  不过,这次土拍释放出来的几个信号会超出很多人的预料。
  1、一线城市被国企和地头蛇垄断
  “三道红线”和“两集中”出台的时候,业内评价的结论比较一致:这两个政策都利好头部企业。但实际上,广州土拍拿地最多的是越秀。其次是金地和珠江,大半壁江山被国企和当地地头蛇瓜分。

  “三道红线”和“两集中”是在财务和土地端的两道紧箍咒,你要拿到好地就需要激进一点,但一激进就会被“三道红线”卡住。
  区域性企业既有当地比较好的关系网络,也比较容易获得当地商行的金融支持。而且,全国不仅的民企要考虑不同城市的投资测算,在“三道红线”下,他们很难在一个城市不计成本的拿地。相反“地头蛇”没有这个机会成本的担忧。
  未来,民营企业可能要部分退出某些区域,如在北京的核心区域,不再有民企独立操盘的项目。包括头部民营企业在内,主战场转移到二线城市和强三线。
  2、头部企业,只留下国有和乖孩子
  之前,有人问万科:你们拿地有点少啊。
  万科的人回答说:我们很努力的在拿了,但实在难。
  从最近的调控口径和土拍市场来看,“三道红线”并不只针对中小房企。相反,更重要的意义是监控头部资产量巨大的高杠杆民营企业。比如,融创。
  目前处于行业头部的民营房企,要么逐步降低负债和利润率,变成乖孩子;要么逐步降低规模,减少对整个市场的影响力。
  而后面之前喊着要弯道超车的千亿级房企,就别再做梦了。
  任泽平喊话说:房地产是最坚硬的泡沫。可见,“有泡沫”已经成为共识。
  那么监管层有一个底线:影响范围大的企业不允许暴雷,通过“三道红线”缓慢释放压力。而对小企业的监管则相对较松,交给地方去负责就好了。
  未来,大的民营企业都要做“乖孩子”,不然就要挨打。
  3、副业会成为新故事,而不只是投名状
  之前,很多房企做副业的初衷是“纳投名状”,做义务劳动的。但如今、物业、物流、二手房这些业务相比开发主业反而有了更多腾挪空间,在主业受限的钱和杠杆,会加速流向副业。
  现在,有些物业服务企业的市盈率都高达百多倍了。汽车、文旅业务也很快会迎来重新估值。没有别的原因,地产企业就是最大的投资方和热钱。
  这三点都会从本质上改变房地产企业的模式和战略。未来十年,会和过去很不一样。

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责任编辑:张玫